Trong báo giá xây dựng nhà ở, thường có 2 phần cơ bản bao gồm thi công xây dựng nhà phần thô và thi công hoàn thiện công trình. Trong đó, thi công xây dựng phần thô là giai đoạn đầu tiên và quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ quá trình thi công sau này. Chất lượng phần thô cũng tác động trực tiếp đến kết cấu, thẩm mỹ và tuổi thọ của công trình. Bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ chia sẻ đến anh chị Báo giá xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện 2022 để anh chị có thể tự tính toán dự trù ngân sách xây dựng ngôi nhà của mình.

“Báo giá xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện” đang là những từ ngữ nghe rất phổ biến trong xây dựng nhà phố tại TP.HCM và được rất nhiều khách hàng quan tâm và tìm kiếm. Nắm được nhu cầu thiết yếu đó Thi Công 247 gửi tới quý khách hàng tất cả các chi tiết về Báo giá xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện 2021- 2022  và phổ biến một số kiến thức cơ bản của việc xây dựng phần thô để quý khách tham khảo. Mong rằng sẽ đem lại giá trị thực tiễn khi quý khách có nhu cầu xây dựng nhà tại TP.HCM.

1. Xây dựng phần thô & nhân công hoàn thiện là như thế nào?

Xây dựng nhà phần thô & nhân công hoàn thiện được hiểu ngắn gọn là chủ đầu tư mua vật tư hoàn thiện (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện…) và nhà thầu có trách nhiệm thi công để tạo ra một ngôi nhà ở hoàn thiện. Gói thầu xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện bao gồm 2 công việc chính: thứ nhất là cung cấp vật liệu xây dựng phần thô cho công trình và thứ hai là cung cấp nhân công để hoàn thiện ngôi nhà.

Nhà thầu khi ký hợp đồng thi công, trong hợp đồng phải cam kết nội dung công việc thực hiện bao gồm cung cấp toàn bộ vật tư thô cho công trình cũng như cung cấp nhân công hoàn thiện cho tất các hạng mục xây dựng nhà phần thô & nhân công hoàn thiện .

Tiến độ thi công xây dựng công trình được nhà thầu xây dựng chia làm 2 giai đoạn đó là: thi công phần thô và thi công phần hoàn thiện.

Xây dựng phần thô: 

Thi công phần thô được hiểu là thi công phần khung xương của một ngôi nhà (móng, cột, dầm, sàn). Phần thô bao gồm phần móng cùng bể ngầm, các hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, dầm, sàn bê tông), mái bê tông, cầu thang, bản thang và xây bậc, hệ thống tường bao che và ngăn chia, tô trát, … việc hoàn tất các khoản vừa nêu giống như trong bản vẽ là đã xong cái khung sườn nhà.

Vì vậy, để có được ngôi nhà đẹp, kiên cố, vững bền theo thời gian, bạn cần quan tâm kĩ lưỡng đến giai đoạn xây dựng này, đặc biệt khi chọn lựa đơn vị thi công cần chọn công ty có uy tín, nhiều năm kinh nghiệm và tâm huyết với khách hàng.

Vật liệu xây dựng phần thô do nhà thầu cung cấp bao gồm: sắt thép, xi măng, cát đá, gạch xây, bê tông, đất cát san lấp, dây điện âm, ống nước nóng và lạnh, mái tôn, mái ngói, chất chống thấm, cốt pha và một vài vật tư phát sinh được ghi rõ trong từng hợp đồng riêng biệt (tất cả được ghi rõ chủng loại xuất xứ và được sự thống nhất của chủ đầu tư). Tuỳ theo nhu cầu và điều kiện của mình mà khách hàng sẽ lựa chọn các thương hiệu vật tư thích hợp.

Khách hàng có thể tìm hiểu thông qua đơn vị xây dựng nhà mà mình ký kết hợp đồng để được tư vấn kĩ lưỡng về các loại vật tư, vật liệu thích hợp vì các đơn vị này đã có nhiều năm kinh nghiệm sử dụng nhiều loại vật liệu khác nhau phù hợp với từng loại công trình, khách hàng sẽ tiết kiệm được thời gian, tránh lãng phí chi phí và tránh lựa chọn các vật tư không phù hợp, tác động tiêu cực đến chất lượng và độ bền công trình sau này.

Thi công phần hoàn thiện:

Vậy thi công phần hoàn thiện là những phần việc liên quan đếm thẩm mỹ kiến trúc (ốp, lát, sơn nước..).

Phần nhân công bao gồm nhân công xây dựng phần thô móng, nền, khung tường, điện, nước,… và nhân công thi công phần hoàn thiện căn nhà như: trét matit, lăn sơn, lát gạch, lắp đặt thiết bị vệ sinh…. đến khi xong công trình. Và ở hạng mục hoàn thiện này, khách hàng lưu ý rằng nhân công hoàn thiện không bao gồm chi phí sản xuất lắp ráp đồ gỗ, nhân công cửa sắt lan can, lắp ráp máy móc, đèn có giá trị cao cấp, lát đá hoa cương, trang trí cây cảnh,… Các vật tư hoàn thiện do khách hàng cung cấp.

2. Cụ thể các công tác thi công Phần Thô:

Những công việc phần thô do nhà thầu xây dựng thực hiện :

• Thông báo khởi công công trình đến chính quyền địa phương bằng văn bản, thông báo cho các hộ dân kế cận, chụp hình hiện trạng công trình kế cận.
• Treo biển báo công trình
• Chuẩn bị bộ hồ sơ thiết kế xây dựng làm căn cứ kỹ thuật để thi công
• Định vị công trình, xác định cao độ chuẩn.
• Chuẩn bị nhân công / chuẩn bị qui trình cung ứng vật tư thô
• Đào đất hố móng / đổ bê tông lót móng
• Lắp xây khuôn hố móng / cốt thép / đổ bê tông móng, đà kiềng, đà giằng
• Đào đất, xây hầm phân, hố ga, hầm chứa bồn nước âm bằng gạch ống
• Lắp dựng cột thép cột / Lắp dựng ván khuôn cột / Đổ bê tông cột
• Xây tường bao che / Che chắn công trình theo kỹ thuật
• Lắp dựng ván khuôn dầm sàn / Lắp dựng cốt thép dầm, sàn.
• Lắp đặt hệ thống đường ống kỹ thuật đi âm sàn.
• Đổ bê tông dầm, sàn.
• Xây tường ngăn, thi công cầu thang
• Lắp đặt đường ống điện, nước âm tường
• Trát trần, trát tường trong, tường ngoài nhà

Vật tư phần thô do nhà thầu cung cấp theo hợp đồng xây dựng :

• Xi măng: Hà Tiên cho công tác xây tô và Holcim ( Insee ) cho công tác đổ bê tông
• Cát: Cát vàng
• Đá: Đá xanh Biên Hòa
• Gạch : Tuynel Bình Dương
• Bê tông: Trộn máy mác 250 hoặc Bê tông tươi nếu xe bồn vào được tới chân công trình
• Sắt: Việt Nhật hoặc Pomina
• Dây điện: Cadivi
• Dây cáp Tivi, mạng internet : Sino
• Đế âm, ruột gà, ống cứng luồn dây điện: Sino
• Ống nước lạnh: PVC Bình Minh
• Ống nước nóng: PPR Bình Minh hoặc Vesbo
• Chống thấm: Kova, Sika Latex, Membrance

3. Cụ thể các công tác thi công Phần Hoàn Thiện:

CÔNG VIỆC NHÀ THẦU CUNG CẤP NHÂN CÔNG HOÀN THIỆN (VẬT TƯ CHỦ NHÀ MUA):

• Xử lý chống thấm các ô sàn âm và sàn nằm lộ thiên
• Ốp lát gạch nền và tường (bề mặt sàn các tầng và nhà vệ sinh)
• Thi công sơn nước (trét xả mattit, sơn lót và hoàn thiện)
• Lắp đặt thiết bị vệ sinh (lavabo, bồn cầu và các phụ kiện)
• Lắp đặt hệ thống điện và chiếu sáng (ổ cắm, công tắc, bóng đèn)
• Vệ sinh công trình trước khi bàn giao.

NHỮNG CÔNG VIỆC HOÀN THIỆN (KHÔNG BAO GỒM):

Đối với các sản phẩm công việc lắp đặt vật tư của các hạng mục hoàn thiện đòi hỏi kỹ thuật lắp đặt của nhà cung cấp vật tư (Nhà cung cấp đã tính chi phí lắp đặt vào giá thành sản phẩm), sẽ được hiểu như là các thành phần công việc không thuộc phạm vi thi công do nhà thầu phải thực hiện theo đơn giá thô nêu trên, cụ thể như:

• Ốp gạch, đá trang trí, đá hoa cương, mable
• Đá hoa cương ốp tường, ốp kệ các loại
• Công tác lắp đặt toàn bộ cửa sổ, cửa đi, lắp khóa cửa các loại,
• Công tác lắp đặt toàn bộ Lan can, cầu thang sắt, khung nhôm kính, khung sắt , inox trang trí các loại, Aluminium trang trí các loại.
• Công tác lắp đặt các thành phần bằng gỗ khác (Tủ bếp, quầy bar, ốp tường gỗ trang trí,…)
• Máy điều hòa không khí, hệ thống nước nóng năng lượng mặt trời.
• Hệ thống trần thạch cao.

4. Báo giá xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện 2022

Giá xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện nhà ở khoán theo m2 phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Phương án kiến trúc, cách bố trí công năng sử dụng, điều kiện thi công, diện tích sàn mỗi tầng,…Do đó, báo giá thi công xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện có sự chênh lệch khác nhau giữa các công trình.

Dưới đây là tập hợp những bảng giá chi tiết cho công đoạn báo giá xây dựng phần thô 2022 hiện nay tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Biên Hòa Đồng Nai dao động ở các mức sau:

• Báo giá xây dựng nhà phố hiện đại: Từ 3.400.000 Vnđ/m2 – 3.600.000 Vnđ/m2.
• Báo giá xây dựng nhà phố tân cổ điển: Từ 3.500.000 Vnđ/m2 – 3.700.000 Vnđ/m2.
• Báo giá xây dựng nhà biệt thự hiện đại: Từ 3.600.000 Vnđ/m2 – 3.800.000 Vnđ/m2.
• Báo giá xây dựng nhà biệt thự cổ điển, tân cổ điển: Từ 3.800.000 Vnđ/m2 tùy mức độ phức tạp của kiến trúc.

Đơn giá phần thô trên được áp dụng cho những quy mô công trình nào?

• Công trình có diện tích đất xây dựng >60m2.
• Công trình có tổng diện tích >300m2 sàn xây dựng.
• Công trình có lộ giới ( đường) >5m (xe tải 5m3 ra vào được).

Những công trình có quy mô như thế nào thì nên bóc dự toán chi tiết?

• Công trình <50m2 xây dựng.
• Có tổng diện tích <200m2 sàn xây dựng.
• Có lộ giới <5m ( xe 5m3 không ra vào được).

Báo giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện có thể điều chỉnh nếu rơi vào một số trường hợp sau:

• Nhà có quy mô trên 5 tầng.
• Nhà trong hẻm nhỏ xe tải 5m3 không vào được, phải vận chuyển vật tư thiết bị bằng xe lôi, xe ba gác.
• Nhà có thiết kế ô thang máy.
• Nhà ngăn nhiều phòng, nhiều tolet với mục đích kinh doanh cho thuê.
• Nhà 2, 3 mặt tiền, chi tiết trang trí cầu kỳ, phức tạp.
• Nhà có kiến trúc cổ điển, phù điêu và phào chỉ sẽ tính riêng.

5. CÁCH TÍNH DIỆN TÍCH XÂY DỰNG

Để dự trù ngân sách xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện, anh chị có để dựa vào cách tính diện tích Báo giá xây dựng nhà mà các nhà thầu thường báo giá như sau:

a. Phần móng:

• Móng đơn: 20% – 30% diện tích tầng trệt.
• Móng cọc: 40% – 50% diện tích tầng trệt (không bao gồm ép cọc).
• Móng băng: 50% – 60% diện tích tầng trệt.

b. Phần tầng hầm:

• Tầng hầm có độ sâu đến 1.3m so với cao độ vỉa hẻ: 150% diện tích.
• Tầng hầm có độ sâu đến 1.7m so với cao độ vỉa hẻ: 170% diện tích.
• Tầng hầm có độ sâu đến 2.0m so với cao độ vỉa hẻ: 200% diện tích.

c. Phần thân:

• Tầng trệt và các lầu: 100% diện tích.
• Phần tum che thang: 100% diện tích.
• Thông tầng ≥ 8m2: 50% diện tích.
• Thông tầng < 8m2: 100% diện tích.

d. Phần mái:

• Mái BTCT, sân thượng: 50% diện tích.
• Mái ngói vì kèo sắt: 70% diện tích mái nghiêng.
• Mái lợp tôn: 20% – 30% diện tích.
• Mái BTCT lợp ngói: 80% – 100% diện tích mái nghiêng.

6. Chủ đầu tư nên lựa chọn xây thô hay xây nhà trọn gói?

Có 2 phương án là xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện với xây nhà trọn gói có những ưu điểm và nhược điểm để quý khách hàng tùy vào tình hình thực tế của gia đình và lựa chọn sao cho hợp lý:

a1. Ưu điểm xây nhà trọn gói

Giảm tối đa thời gian cho xây dựng.

– Thời gian hoàn thiện để có một ngôi nhà mất khoảng 6 tháng bao gồm: thời gian chuẩn bị, xin phép xây dựng, lựa chọn nhà thầu, xây dựng và hoàn thiện, trong quá trình xây dựng phải lo thủ tục kiểm tra bên thanh tra xây dựng, lựa chọn và cung cấp vật tư hoàn thiện cho từng giai đoạn hoàn thiện => toàn bộ sẽ được nhà thầu xử lý thay Gia chủ

Tiết kiệm tối đa chi phí phát sinh trong xây dựng

– Khi chủ đầu tư lựa chọn phương án thi công xây nhà trọn gói nhà thầu sẽ lên thiết kế và tất cả các vật tư trong phần báo giá hoàn thiện sẽ có mẫu và đơn giá để khách hàng lựa chọn. như vậy cũng sẽ tránh được các phát sinh ngoài dự kiến.

a2. Ưu điểm xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện 

Kịp thời thay đổi vật tư hoàn thiện (nếu cần)

– Trong quá trình ký hợp đồng và lên thiết kế nếu gia chủ muốn thay đổi sẽ phải thông báo kịp thời trước khi nhà thầu đưa vật tư hoàn thiện về để tránh tốn chi phí vận chuyển.

b1. Nhược điểm xây nhà trọn gói

Tốn thời gian cho xây dựng.

– Thời gian hoàn thiện để có một ngôi nhà mất khoảng 6 tháng bao gồm: thời gian chuẩn bị, xin phép xây dựng, lựa chọn nhà thầu, xây dựng và hoàn thiện => tất cả công việc đã được chủ đầu tư giao hết cho nhà thầu nên sẽ có rủi ro về chất lượng công trình nếu chọn nhà thầu yếu kém – tham nhũng, lúc phát hiện ra thì “đã muộn”.

b2. Nhược điểm xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện

– Đòi hỏi gia chủ phải hiểu biết tất cả các chủng loại về vật tư hoàn thiện để tránh sử dụng sai loại vật tư hoàn thiện. Chủ đầu tư sẽ mất rất nhiều thời gian và sức lực cho việc đi lại, tìm kiếm và mua sắm các vật tư, thiết bị hoàn thiện. Lo lắng, không yên tâm vì sợ hao hụt, sợ lãng phí. Thường hay bị chồng chéo quy trình thi công khi có nhiều đội thợ vào công trường. Điều này ít nhiều gây lãng phí vật tư.

• Báo giá xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện 2022
• Quy trình sản xuất thi công nội thất gỗ tự nhiên Tp.HCM
• KINH NGHIỆM ĐỂ CHỌN CỬA NHÔM KÍNH ĐẸP 2021
• Nhà khung thép tiền chế sàn đúc giả là gì ? Xu hướng 2022 ?
• Tầng tum là gì? Tầng tum khung thép tiền chế đảm bảo không?

6. Thủ tục xin phép Xây Dựng

Thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm những gì, xin ở đâu?.

• Chủ quyền, bản vẽ, chứng minh nhân dân (sao y công chứng bản chính)
• Hồ sơ nộp tại UBND Quận sở tại.
• Thời gian cấp phép 21 ngày, tính từ ngày nộp hồ sơ, không tính ngày nghỉ.

Thủ tục hoàn công, nộp hồ sơ ở đâu?.

• Hoàn công có nghĩa là cập nhập tài sản gắn liền với đất và được nhà nước công nhận tài sản của công dân, tổ chức của mình.
• Hồ sơ gồm: chủ quyền, giấy phép, bản vẽ xin phép, thuế VAT bản vẽ hiện trạng, chứng minh nhân dân.
• Hồ sơ hoàn công nộp tại UBND Quận sở tại.

7. Thời gian thi công xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện là bao lâu ?

• Công trình 2->3 tầng, hẻm >5m : 2.5-3 tháng.
• Công trình 3->4 tầng, hẻm >5m: 3.5 – 4 tháng.
• Công trình 4-> 5 tầng, hẻm >5m : 4 – 5 tháng.

8. Công ty nhận xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện uy tín tại TP.HCM

Liên hệ đội ngũ thợ Thi Công 247:
CÔNG TY TNHH KIẾN TRÚC XÂY DỰNG A82

MST: 0315347372

Địa chỉ: 2 Đường 38, P.Hiệp Bình Chánh, Q.Thủ Đức, TP.HCM

Điện thoại:

• 0903.888.797 (Mr Thế Anh)

Website:

• Tư vấn thiết kế: https://tuvanthietke24h.com
• Tư vấn thi công: https://thicong247.com

Email:

• a82architecture@gmail.com